Od 1. apríla 2025 platí nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý mení pravidlá výstavby pre všetkých – od majiteľov záhrad až po developerov.
Mnoho ľudí sa ma pýta: Čo všetko si môžem postaviť bez povolenia? Platí to aj pre mini domy alebo plot? A ako funguje nové „ohlásenie“?
Ako realitný maklér sa s týmito otázkami stretávam denne. Tu je stručný, ale jasný prehľad toho najdôležitejšieho v skratke.
🔍 Čo je drobná stavba podľa nového stavebného zákona
Drobná stavba je menší objekt, ktorý:
- nepotrebuje stavebné povolenie ani kolaudáciu,
- stačí ho ohlásiť stavebnému úradu,
- môže byť postavený svojpomocne,
- a projekt nemusí spracovať autorizovaný architekt.
Ak úrad do 30 dní nereaguje, nastáva tzv. fikcia súhlasu – teda automatické povolenie a môžete stavať.
👉 Tento zjednodušený režim ale neplatí, ak je stavba bližšie ako 2 metre od susedného pozemku, má pevné základy alebo je umiestnená na verejnom priestranstve.
🚫 Drobná stavba nesmie slúžiť na bývanie
Aj keď sú dnes mini domy a kontajnerové bývanie veľmi populárne, nový zákon hovorí jasne, že drobná stavba nemôže mať funkciu bývania.
To znamená, že ak si postavíte malý domček s kúpeľňou, kuchyňou a elektrinou, nejde o drobnú stavbu – ale podľa zákona už o stavbu a to dom, ktorý musí mať povolenie aj kolaudáciu.
Drobná stavba je určená iba na doplnkové účely: napríklad altánok, garáž, dielňa, záhradný domček alebo sklad.
🧱 Plot ako drobná stavba: len do určitej výšky
Nový stavebný zákon po novom definuje aj oplotenie ako drobnú stavbu – s jasnými limitmi:
- ak je nepriehľadné (napr. murované alebo betónové), nesmie presiahnuť 1,6 metra,
- ak je priehľadné (napr. pletivo alebo kov), môže mať až 2 metre.
Ak plot tieto limity prekročí, považuje sa už za jednoduchú stavbu, ktorá potrebuje konanie o stavebnom zámere.
📑 Kedy je potrebné ohlásenie?
Kľúčový je paragraf 18 stavebného zákona, ktorý určuje, ktoré stavby treba ohlásiť. Podľa odborníkov platí, že ohlásenie je potrebné vždy:
- pri stavbách do 50 m²,
- pri podzemných stavbách do 25 m²,
- a pri stavbách na lesných pozemkoch.
Okrem toho sa ohlásenie vyžaduje, ak je stavba:
- bližšie ako 2 metre od hranice pozemku,
- alebo ak to vyplýva z iných špeciálnych predpisov.
Ak stavebný úrad do 30 dní nevydá rozhodnutie, automaticky sa považuje za vydanú overovaciu doložku, ktorá umožňuje začať so stavbou. Cieľom je zrýchliť proces a odstrániť zbytočné prieťahy.
💻 Elektronizácia stavebného konania
Veľkou novinkou je digitalizácia procesu. Stavebné úrady majú povinnosť všetky listinné podania elektronicky spracovať a nahrávať ich do Portálu výstavby.
V praxi to znamená, že:
- stavebník si môže vybaviť väčšinu úkonov online,
- stavební môže získavať záväzné stanoviská úradov priamo cez portál,
- tiež je možne proces sledovať priebeh konania elektronicky.
🏡 Dom do 50 m² ≠ drobná stavba
Ak má dom plnohodnotnú funkciu bývania ( má kuchyňu, kúpeľňu, kúrenie...), hoci má len 30 m², zákon ho považuje už za jednoduchú stavbu – nie drobnú.
Zo zákona tieto objekty vyžadujú:
- rozhodnutie o stavebnom zámere,
- a následne kolaudáciu.
💶 Nové správne poplatky od marca 2025
Zákon mení aj výšku správnych poplatkov a teda od 1. apríla 2025 platia nové sadzby podľa zákona č. 25/2025 Z. z. Zaujímavosťou je ak stavebný úrad nekoná v zákonnej lehote bez vašej viny, musí vám poplatok vrátiť – platí to aj po novom.
⚖️ Zhrnutie: sloboda áno, ale s rozumom
Nový stavebný zákon priniesol viac slobody pre bežných stavebníkov – ale aj viac zodpovednosti. Síce odpadajú niektoré byrokratické kroky, no zároveň pribúda dôraz na územný plán, vzdialenosti a technické normy.
Ak plánujete stavať po 1. apríli 2025, odporúčam:
✅ zistiť, či vaša stavba patrí medzi drobné alebo jednoduché,
✅ overiť funkciu pozemku v územnom pláne,
✅ a nešetriť na odbornom poradenstve.
Takto sa vyhnete problémom, ktoré v praxi často stoja viac ako celá stavba.
📚 Zdroje a odkazy
- Zákon č. 25/2025 Z. z. o výstavbe
- Zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch
- Vyjadrenie Ministerstva dopravy SR k pojmu drobná stavba (február 2025)