Rozmýšľate nad kúpou bytu alebo domu? Alebo zvažujete, či je teraz správny čas na predaj?
Otázku „Pôjdu ceny ešte hore?“ dostávam od klientov takmer denne. V nasledujúcom článku vysvetľujem, ako sa dnes vyvíja realitný trh na Slovensku, čo to znamená pod Tatrami a na čo sa pripraviť, ak plánujete kúpu, predaj alebo investíciu.
Ako skúsený maklér, ktorý denne sleduje pohyby na trhu a dlhodobo sa pohybuje v centre diania, prinášam jasný obraz toho, čo sa skutočne deje — priamo, otvorene a s know-how, ktoré využívajú úspešní kupujúci aj investori.
1) Ceny a trendy: čo sa deje na celom Slovensku
Ceny bývania ostávajú pod tlakom dopytu – podporujú ich nižšie úrokové sadzby než v rokoch 2023–2024 a psychológia „kúpim skôr, než zdražie“. Aj staršie byty preto v mnohých mestách dobiehajú ceny novostavieb.
Nájmy rastú – pre čoraz väčšiu časť domácností je nájom dostupnejšou voľbou. V mestách a turistických lokalitách to ceny prenájmov tlačí výrazne nahor.
Regionálne rozdiely – Bratislava ostáva najdrahšia, no dynamicky rastie aj východ Slovenska (Košice, Prešov, Poprad podľa segmentu).
2) Ponuka: prečo je nedostatok novostavieb
Štatistický úrad SR potvrdzuje, že bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila. Dokončilo sa 3 717 bytov, čo je medziročne o 14,8 % menej a v porovnaní s dlhodobým priemerom o 9 % menej. Až 72 % tvorili dokončené byty v rodinných domoch.
Regionálne rozdiely boli výrazné:
Bratislavský kraj – pokles o 61 % (len 434 bytov),
Košický kraj – pokles o 22 %,
Nitriansky kraj – nárast o 41 %,
Prešovský kraj – pod priemerom, rozbeh novej výstavby klesol podobne ako v ostatných regiónoch.
➡️ Slabšia výstavba = obmedzená ponuka = vyšší tlak na ceny dostupných bytov aj rodinných domov.
3) Financovanie: hypotéky už nie sú na maxime, ale stále „bolia“
Úrokové sadzby – na jeseň 2025 sú nižšie než v rokoch 2023–2024, no banky dôsledne testujú bonitu (DTI/DSTI) a zohľadňujú stres test.
Najnižšia sadzba – od 3,18 % p.a. (pri úvere na 1 izbový byt = 100 000 € = splátka cca 432 €/mesačne).
Objemy úverov – v 1. polroku 2025 rástli, v 3. štvrťroku mierne spomalili, no dopyt držia investične atraktívne lokality (Bratislava, Košice, Tatry).
4) Poprad a Vysoké Tatry: regionálna realita
Rekreačné nehnuteľnosti – apartmány a chaty ostávajú silným investičným artiklom. Cash-flow stabilný, no so sezónnymi výkyvmi.
Menšie byty (1–2 izbové) – držia si vysokú likviditu. Vyhľadávajú ich páry, single aj investori. Rozhoduje dispozícia a nízke prevádzkové náklady.
Dostupnosť pre domácich – ceny rástli rýchlejšie než príjmy → časť kupujúcich hľadá širšie okolie Popradu alebo menšiu metráž. Ceny bytov sa už približujú cenám starších rodinných domov v okolí.
Infraštruktúra & služby – dostupnosť práce, škôl, športu a zdravotníctva určuje prémiovosť. V cenách vedie centrum mesta a priľahlé časti sídlisk.
Trend 2025 – rastúci záujem o ekologické riešenia (nízkoenergetické apartmány, tepelné čerpadlá, solárne panely).
5) Praktické rady (2025)
Ak kupujete – sledujte nielen cenu, ale aj energetickú náročnosť, technický stav a reálne náklady. Menšie byty sú flexibilnejšie a ľahšie sa prenajímajú.
Ak predávate – profesionálna prezentácia (foto/video, pôdorys, homestaging, dron) a dôraz na „cost of ownership“ (energie, správa) vedia navýšiť cenu o tisíce eur.
Ak investujete – zamerajte sa na 1–2 izbové byty v dobrej dostupnosti od centra alebo v overených rekreačných lokalitách. Overte si obsadenosť, sezónnosť a náklady na správu prenájmu.
6) Výhľad: čo očakávať do konca roka
Mierny rast cien – tempo by malo zostať umiernené, no ponukovo slabé lokality môžu rásť rýchlejšie.
Silnejší nájomný trh – hlavne v mestách a turistických regiónoch.
Inovácie – smart bývanie, nízkoenergetické a modulárne projekty budú získavať na atraktivite.
⚠️ Riziko – pretrvávajúci útlm výstavby bude ďalej udržiavať ceny vyššie.
Záver
Trh pod Tatrami nie je len o číslach – je to aj o načasovaní a správnej stratégii. Ak zvažujete predaj, kúpu alebo investíciu, oplatí sa mať po boku profesionála, ktorý rozumie dátam aj lokálnym nuansám.
👉 Chcete vedieť, čo je pre vás najvýhodnejšie riešenie?
📞 Kontaktujte ma – pripravím porovnanie ponúk, cenovú stratégiu a model výnosu z prenájmu.
📩 Alebo sa prihláste na odber newslettera, kde pravidelne zdieľam aktuálne dáta z trhu, investičné tipy a rady pre kupujúcich aj predávajúcich.