Na základe veľkého záujmu mojich klientov o kúpu pozemkov a mnohých otázok ohľadom tejto problematiky, som sa rozhodol napísať sériu krátkych článkov. V týchto článkoch sa Vám vynasnažím vysvetliť jednotlivé oblasti problematiky kúpy pozemku.
Pozemky I. časť
Cena pozemku a čo naň vplýva.
V tomto článku si preberieme jednotlivé aspekty tvorby ceny pozemku. Asi najdôležitejšia vec pri tvorbe ceny je druh pozemku. Ako vždy aj tu je viac možností z toho každá ma na liste vlastníctva vlastné číslo. Medzi najčastejšie patria:
- 10 lesný pozemok
- 13 zastavaná plochy a nádvoria
- 14 ostatné plochy
- 2 orná pôda
- 7 Trvalý trávnatý porast
Čo sa týka hodnoty pozemku je druh 13 zastavené plochy a nádvoria, samozrejme najdrahší a taktiež sa zaň platia najvyššie dane (z hľadiska budúcich nákladov sa oplatí mať tento druh pozemku len pod zastavanými plochami).
Druhým najdôležitejším aspektom pri tvorbe ceny pozemku sú jeho rozmery. O cene nerozhoduje len rozloha v m2 ale hlavne šírka a dĺžka. Pri kúpe by si každý mal samozrejme zvážiť čo chce na pozemku postaviť a počítať tiež aj s minimálnymi odstupmi stavby od hranice pozemku, ktoré stanovuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu § 6 (http://www.epi.sk/zz/2002-532). Laicky povedané keď chcem postaviť dom o šírke 10 m na susediacom pozemku s ďalšími a z jednej strany má sused postavený dom na hranici pozemku a z druhej strany pozemku už ďalší dom nestojí tak potrebujem minimálne 14 m ideálne 16 m široký pozemok (samozrejme v prípade ak súhlasí majiteľ susedného pozemku s výstavbou Vášho domu na hranici pozemkov). Čo sa týka ceny pozemkov so šírkou do 16 m bývajú lacnejšie ako rovnaké pozemky s väčšou šírkou.
Ďalším aspektom je lokalita, v ktorej sa pozemok nachádza. Jej dostupnosť, susedia, atď. Toto nebudem rozvádzať podrobnejšie nakoľko všetci to už poznáme aj z TV.
Dôležitým aspektom je tiež typ parcely. Pre cenu je tu samozrejme najdôležitejšia svahovitosť pozemku, kde je pri stavbe potrebné vždy k cene započítať aj terénne úpravy. Pri svahovitých pozemkoch so značným sklonom je dobré si vyžiadať aj geologickú štúdiu aby nedošlo po čase k zosuvu svahu pod ťarchou zamýšľanej výstavby. Ďalej pri type parcely je potrebné hodnotiť aj na ktorú svetovú stranu je pozemok orientovaný ( hlavne z hľadiska budúcich nákladov).
Ďalším aspektom pre mnohých mojich klientov a ľudí z okolia, možno až strašiakom, sú inžinierske siete. Samozrejme dovedenie všetkých sietí na hranicu pozemku a vybudovanie prípojok je nákladná záležitosť, ale mnoho krát je možné vďaka tomuto kúpiť pozemok veľmi výhodne. Samozrejme pri tomto platí dva krát možno aj 10 krát meraj a raz rež. Jednoducho povedané ak nemá človek s týmto skúsenosti radšej nech sa do kúpy pozemku za super cenu bez sietí ani nepúšťa čo platí aj na prísľuby od developerov (a tu na požiadanie viem uviesť viac príkladov).
Cenu pozemku tiež určujú aj povolenia a obmedzenia, ktoré sú pre daný pozemok vydané. Medzi povolenia patria napríklad územný plán, územné rozhodnutie, bez overenia týchto dokumentov neodporúčam pozemok kupovať. Medzi obmedzenia patria napríklad ochranné pásma inžinierskych sietí, ochranné pásma lesa, vodných zdrojov, prírodné rezervácie, národne parky atď.
Dôležitou podmienkou pri tvorbe ceny pozemku sú aj vlastnícke práva. Ak pozemok vlastní jedna osoba je rokovanie z pravidla jednoduchšie a s cenou sa dá rozumne pracovať. V prípade viacerých vlastníkov sa proces kúpy značne komplikuje a tým aj predražuje a cena môže byt vyššia ako v predošlom prípade. Ako najdôležitejšie pri tomto aspekte tvorby ceny, chcem zdôrazniť, vlastnícke práva k príjazdovej ceste (bez príjazdovej cesty banka neposkytne úver na stavbu domu).
Tak kto vydržal až na koniec I. časti tak sa dožil čerešničky na torte a odpovede na otázku, ktorú sa ma nikdy nikto pri kúpe neopýtal, a to je povolená zastavanosť. Laicky povedané, ak je v danej lokalite kde sa pozemok nachádza zastavanosť podľa územného rozhodnutia 0,23 tak v prípade, že si v tejto lokalite kúpim pozemok o rozlohe 450 m2 môžem na tomto pozemku zastavať iba 103,5 m2. Do tejto zastavanej plochy samozrejme patria aj chodníky okolo domu, prístrešok pre auto, altánok na grilovanie, atď.
Tak vďaka za pozornosť, komu sa článok páčil tak prosím like a zdieľať. Teším sa na stretnutie pri časti II.