Tento článok je venovaný všetkým, ktorí sa nachádzajú vo fáze rezervácie svojej vysnenej nehnuteľnosti aby si vedeli správne vyhodnotiť rezervačnú zmluvu a neboli nemilo prekvapený z
toho, že nehnuteľnosť bola už predaná tiež aby sa nejednalo o zmluvu, ktorá je účelovo postavená v neprospech kupujúceho. Ako príklad uvádzam reálnu zmluvu (na obrázku nižše), ktorá bola použitá pri nemilej skúsenosti klienta popísanej v článku Bol raz jeden príbeh z realitnej praxe. Rozbor tejto zmluvy som rozpísal do podľa mňa logických krokov.
Krok 1: Náležitosti zmluvy
Názov zmluvy je v tomto prípade dohoda o použití zábezpeky čo v podstate nie je až taký problém ale nie je to správne. V príkladnej zmluve chýba časť kde sú špecifikované všetky zmluvné strany a preto tu vzniká priestor na to aby sprostredkovateľ ponúkal už predanú nehnuteľnosť či už o tom má alebo nemá vedomosť.
Riešenie:
Názov by mal byť Dohoda o zložení kaucie a pod názvom by nemal chýbať údaj podľa čoho sa táto zmluva riadi (zákon, paragraf). V tejto časti máju byť špecifikované všetky zmluvné strany, ktorými sú v prípade sprostredkovania predaja realitnou kanceláriou: kupujúci, predávajúci a tiež sprostredkovateľ (realitná kancelária).
Krok 2: Predmet zmluvy
Tento krok by mal obsahovať predmet zmluvy, účel dohody a tiež špecifikovať kúpnu cenu za akú bude kupujúci kupovať predmetnú nehnuteľnosť. V príkladnej zmluve je v podstate tento krok rozpísaný a tvory celu zmluvu čo je podľa môjho názoru nesprávne a v prípade problému nepoužiteľné!
Riešenie:
Presne špecifikovať to, že kupujúci ma záujem o kúpu konkrétnej nehnuteľnosti (ktorá je popísaná aj v príkladnej zmluve, kde sa nachádzajú v podstate len formálne chyby). Špecifikácia v akej polohe sa nachádza sprostredkovateľ a ako môže nakladať s kauciou. Presná špecifikácia predmetu zmluvy – popis danej nehnuteľnosti, spoluvlastnícke podiely, parcely, listy vlastníctva, výmera nehnuteľnosti a parciel na, ktorých sú nehnuteľnosti postavená. Vyhlásenie predávajúceho, že je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti. Posledný dôležitý údaj je kedy najneskôr má byť podpísaná kúpna zmluva.
Krok 3: zloženie kaucie a nakladanie s ňou:
V tejto časti sa majú uvádzať povinnosti zmluvných strán. V príkladnej zmluve je však uvedená iba povinnosť kupujúcich zložiť zálohu na účet sprostredkovateľa avšak sa už neuvádza ako so zálohou môže sprostredkovateľ nakladať. V prípade, že sa majiteľ rozhodne nehnuteľnosť nepredať bude záloha vrátená pri splnení uvedených podmienok, ktoré sú jednostranné v prospech predávajúceho. Avšak ak od zmluvy odstupy kupujúci (napr: ak mu banka neposkytne úver, nie je uvedené toto kritériu) je záloha prepadnutá v prospech sprostredkovateľa! V tejto zmluve je tiež do zálohy už započítaná aj cena za kúpu kolkových známok ku vkladu na kataster bez možnosti dohody medzi predávajúcim a kupujúcim v akom podiele to budú platiť.
Riešenie:
V tejto časti treba uviesť presný termín kedy kupujúci zložil peniaze do pokladne sprostredkovateľa / predávajúceho alebo kedy odoslal peniaze na bankový účet a akú sumu. V prípade posielania na účet napísať aj na aký účet boli prostriedky odoslané! Komu a ako budú zvyšné prostriedky uhradené. Taktiež je veľmi dôležité aby bolo v zmluve napísané, že bude táto suma započítaná ako prvá splátka kúpnej ceny za nehnuteľnosť. Ďalej je potrebné aby v tejto časti boli uvedené aj pokuty (férovo a pre obe strany), ktoré bude platiť jedná strana druhej v prípade nedodržania podmienok rezervačnej zmluvy (napr. termín podpisu). Asi najdôležitejším bodom je odstúpenie kupujúceho od tejto zmluvy v prípade neposkytnutia úveru úverujúcou bankou a v tomto prípade nie je žiadna strana povinná uhradiť pokutu a celá záloha bude vrátená kupujúcemu. Je dobré spomenúť v zmluve aj povinnosť predávajúceho sprístupniť nehnuteľnosť pre súdneho znalca za účelom získania úveru. V závere je dobré spomenúť aj to, že všetky náklady s vybavením úveru a zápisom záložného práva znáša kupujúci aby nedošlo k nedorozumeniu.
Krok 4: záverečné ustanovenia ( príkladná zmluva ho neobsahuje)
Riešenie:
V tejto časti sa uvádza ako je možné túto zmluvu meniť alebo dopĺňať. V koľkých rovnopisoch je zmluva vyhotovená ( mala by byť vyhotovená toľko krát koľko je zainteresovaných strán). Tiež je dôležité uviesť v zmluve, že všetky zmluvné strany neuzavreli dohodu v tiesni alebo za nápadne nevýhodných podmienok, zmluvu si prečítali jej obsahu porozumeli a na znak súhlasu ju aj podpísali.
Nech bude už vyhotovovať rezervačnú zmluvu kupujúci, predávajúci alebo realitná kancelária je potrebné aby ju pripravoval človek, ktorý sa do tejto problematiky vyzná a vie to robiť. Odporúčam dať túto zmluvu vypracovať profesionálovi lebo ani každý právnik nevie takúto zmluvu napísať ak sa nevenuje problematike realitného trhu.
Ak Vám tento článok pomohol alebo sa Vám iba páčil dajte ho zdieľať aby sa prípadným problémom vyvarovali aj Vaši známi alebo rodina.